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保利发展白皮书:未来发展机遇来源于人口结构

  3月5日,《保利2018-2019年房地产行业白皮书》正式发布。作为房地产行业的领军企业,保利地产对行业的深刻分析与准确判断背后是强大的专业支持,这份白皮书的意义与价值不容小觑。

  报告中,探究房地产行业两大核心驱动力——人口及城市,可以发现:人口步入“质量红利”周期阶段,峰值时代房地产增长动能转化,未来发展机遇来源于人口结构变化,2.5亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局。

  中国人口增长率的高峰期已过,《国家人口发展规划:2016至2030》对于人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多,十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响,人口增长势能减弱”,2020年中国人口预计为14.2亿,2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿,而00后仅为1.6亿,人口总量进入高位区间,新生人口规模趋势性下滑已不可逆转,但人口内部结构性变化不可忽视。

  近期关于人口危机的探讨,很多人将其归因于对生育的政策性限制,但其实世界上绝大多数国家没有限制人口,但全球生育率仍在不断下滑;这称为工业化生育率悖论,指随着经济发展,生育率是趋于下滑的。而随着工业化推进、经济高速发展,高等教育得以大规模推广,过去十年间,我国国民受教育程度显著提升,人口素质红利待爆发。

  人口周期转变,人口迁移形势随之变化。一方面,流动人口规模在2014年前后趋势性下滑,这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显著上升关系较大,我们观察到农民工有回流三四线城市迹象,这也是这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。另一方面,90后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

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