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关于房价、人口、大湾区保利万科观点大PK

  今年楼市先抑后扬,下半年一二线年是调整年也是机遇年,中国已避免了1991年日本的危机。

  保利发展还认为,人口迈入“质量红利”周期,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

  郁亮认为2020年经济都不一定会见底,房地产也不会好过,触底反弹的迹象还没有!

  等问题,房子以后卖给谁?但是,两者都同意房地产仍有发展空间,中国城镇化、都市圈化仍有很大的赚钱机会。

  都认为中国城市的房地产分化严重,看好粤港澳大湾区中的香港、广州、深圳三个核心城市。

  1)2019年将是“调整年”,但下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。

  不同与以往周期大多数城市市场阶段几乎是同步的,本轮周期中,全国范围内不同城市市场“春夏秋冬”同时都存在。从70城新房价格指数可看出,以往各线城市价格变动时点基本一致,前后时间差不超过一个季度。

  而本轮周期先行一二线年年中逐步走向横盘或调整,而三四线城市周期差异更为显著,

  本轮房价涨幅超以往任何周期,从分线城市成交总价占比来看,一线万以上成交占比明显提升;二线万总价段产品成主流;三四线多个百分点。

  中央将持续对冲,通过授予地方灵活空间,用政策面(如放宽落户条件、取消限售)、资金面(如购房利率上浮区间下调)等工具释放利好。

  随着资金从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,先行一二线城市将有望率先筑底。

  正由于行业高位即时调整,很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况,从而行业发展更具韧性,

  近期关于人口危机的探讨,很多人将其归因于对生育的政策性限制,但其实世界上绝大多数国家没有限制人口,但全球生育率仍在不断下滑。这称为工业化生育率悖论,指随着经济发展,生育率是趋于下滑的。

  人口周期转变,人口迁移形势随之变化。一方面,流动人口规模在2014年前后趋势性下滑,这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显著上升关系较大,

  另一方面,90后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

  三大都市圈虽各具特色,但都有极大的发展空间和潜力,无疑仍将成为未来高素质人口的首选流入之地。

  政治心脏,政策优势明显。京津冀都市圈历来是我国的政治中心,政策倾斜力度大。但反过来由于其行政色彩偏重,导致市场化程度不高。以北京为单核的空间布局,资源矛盾加剧,环境恶化。北京过强的虹吸效应,导致周边城市增长乏力,呈现单核特征。

  产业分工尚待调整,方能形成合力。改变北京过高的高端服务业占比,增强对天津和河北的第二产业拉动,逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。

  独具历史积淀,经济与教育基础雄厚。长三角既有港口优势,又腹地广阔,自古就是富庶之地。教育资源丰富,为知识经济发展打下了坚实的基础。城市串珠型分布,空间外溢尚待发力。跨城交通主要依赖高铁,上海、杭州、南京等核心城市内部仍有较多的可拓展用地,有效外溢不足。

  产业门类齐备,创业活力十足。长三角在生物医药、高端装备等先进制造业领域处于领先地位,以阿里巴巴为代表的互联网新经济更是引领新一轮变革。

  商贸基础厚实,高度自由化市场经济体。以香港、广州为代表的商贸之都,海纳百川,积累了深厚的商业传统和坚实的商贸基础,市场经济意识深植人心。城市呈连绵带状发展,已形成跨城职住关系。城市建成区已基本相连,形成了完善的城际立体交通网络。公交化的跨城地铁使市场边界已不局限于行政边界。

  昨天公布的社会商品零售总额增幅8.1%。这是历史最低点,经济下行压力加大,并不是我们自己的判断。2016年《人民日报》权威人士指出:“我国经济下行压力并未消除。综合判断,我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。这个L型是一个阶段,不是一两年能过去的。

  今后几年,总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变,经济增长不可能像以前那样,一旦回升就会持续上行并接连实现几年高增长”。

  2018年10月31日中央政治局会议又提出“经济下行压力有所加大”,要“高度重视,增强预见性,及时采取对策”。

  更值得关注的问题是,L型的那一横不知道会持续多少年,日本已经持续20年还未完全走出来。

  这突破了我们过去的认知,与过去的经历完全不同,房地产行业从来不能脱离经济大势,所以我们要深刻认识到,宏观形势并不乐观。今年(指2018年,下同)四季度BG(编者注:四大区域+物业)、BU(编者注:包括长租、物流、印力等)在做事业发展计划的时候,基于过去的经验,对宏观形势判断都过于乐观,期待不久后的“触底反弹”。

  我们的房子是卖给人使用的,如果人口减少,毫无疑问我们的需求客户就会下降。

  我们常说,人丁兴旺才能家族兴旺。国家、民族也是如此,任何一个国家的经济发展都跟人口密切相关。关键的问题是,过去20年“少子化”的倾向是不可弥补的。

  这是万科面临的两项大的宏观趋势,某种意义上讲,经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。

  因为宏观调控政策的影响差不多2-3年,但经济大势和人口结构问题将10-20年。因此,“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,是我们基于对宏观形势的判断所做的必然选择。从行业层面看,第一,住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。今天,中国人平均住房面积超过40平米,套户比率1.13,经过行业过去20年高速发展,

  另外过去房子有财富效应,买了房子可以涨价,但今天这个局面也发生了改变,因为“房住不炒”, 房子是用来住的,不是用来炒的。

  我们的行业还是有机会的,机会在哪里?中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。

  我们还有大概20个点城镇化率的空间,过去城镇化水平还有一些水分,比如部分农民工进城务工后,还未真正转为市民,所以城市化还有机会。如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话,

  这其中依然有很多机会,比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市,各具不同的特色和能力,这在全球范围内也不多见,所以有机会。

  另一方面,不同地区、不同业态之间,不平衡不充分的问题还非常明显,比如住宅消费并不是整体过剩,而是有些过剩,有些还没被满足,这就是为什么要“限”的原因。关于租购并举,购的部分已表达很充分,

  比如很多房子越做越漂亮,环境也越来越美,但是从空间、内容到服务,还远远跟不上。所以,

  正因为行业发生这么大变化,万科更需要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”。返回搜狐,查看更多责任编辑:

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