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中日对比看中国养老机构痛点和发展方向

  日本养老机构在中国难以复制的首要原因,在于中国缺乏与其养老机构规模相匹配的消费群体。中国的养老产业虽随人口结构变化快速扩容,但高收入、高文化,且接受商业养老模式的老年群体,数量却远远小于市场预期。

  根据民政局公布的数据,2016年中国60岁以上的人口数超过2亿,其中家庭年收入超过150万的人口为1020万。按照十一五规划提出的“9073”养老模式模型推算,高端养老机构分割的市场仅占老年人口的0.15%。

  首先,社会福利系统的差异,直接影响老人的负担能力。日本二战后开始发展公共年金制度,几经改革,现已能在很大程度上覆盖高端养老机构的高额费用。日本商业养老产业实现井喷式增长正是在2000年介护保险法实施之后。中国养老保险与养老机构8000—10000元/月的收费标准脱节,医疗保险在非定点的配套医疗机构也毫无用武之地,因此中国高端养老机构的市场规模很受限制。

  其次,社会老龄化进程的差异,决定老人对养老院的接受程度。虽然人口基数小,但日本是全世界最早进入老龄化社会、老龄化进程也最快的国家。人们对商业养老模式的接纳,再加上社会福利系统对养老经费的支持,使得老人离开子女搬入老年公寓居住成为社会常态。而目前中国的老年群体,绝大多数更愿意接收居家养老这种传统的养老模式。

  再者,核心城市土地供应的限制,决定养老机构落座主流区域的难易。日本土地为私有制,多为财阀持有,性质相当于中国的出让地,因此日本可以做到17家全部落座闹市区或近郊。中国土地为国家所有和农民集体所有。政府规划养老的划拨地属于公益性公共设施用地;另一方面,中国地产进入存量时代,城区内千金难买新地,相对便宜的商业、住宅出让地又集中在郊区。因此中国的养老机构则大多位置偏远,很难吸引、聚集定位的高文化、高收入老年群体。

  最后,开发合作制度的差异,限制养老机构的商业化程度。市场经济下,日本在定价上享有更高的自由度,通过高额费用区分客群,保持自己的收费水平,通过提供医疗护理服务实现真正意义上的盈利。中国养老公寓目前的主流开发模式是“公建民营”。

  虽然政府的参与可以提供审批绿色通道和政策优惠,但由于政府肩负解决社会的养老问题的责任,合作的养老公寓需要免费接纳一定数量的低保老人,同时接受政府对药品和服务定价的监管。如此一来,中国的养老公寓很难定向吸引高端客户,维持运营管理水平,在服务的盈利空间上也有局限性。

  趁热投机养老地产的开发商,看到的是中国老年群体的庞大基数和不断加快的老龄化趋势,却没有区分有效客户和潜在客户。开发商投射的消费群体,其实是现在尚未老去的中年、甚至青年一代。也许三十年后人们对养老机构的需求会呈现井喷式增长,但现有的市场规模还远不及盲目乐观投资者的预想。如果此时没有观察到养老地产盈利周期长的特点而盲目入市,很可能无法支撑到市场释放真正潜力的时刻。

  由于养老机构地价高,租售床位的盈利空间小,所以配套医疗护理服务是开发商的盈利的主要来源。由于投资硬件便于操作,并且“看得见摸得着”,所以中国开发商会优先投资医疗设施。重资产运营模式前期资金投入大、利润率低,不适合资金回流周期长的养老地产。开发商普遍规避或者直接外包的护理服务,才是经营养老机构的核心竞争力。

  首先,中国缺乏成熟的养老机构运营团队。日本运营商从1979年成立起就开始培养自己的运营团队,并且通过过百的股东资源与酒店管理、医疗、保险金融等行业保持常年合作关系。中国专业的养老机构刚刚起步,有开发商在考察国外成熟的养老社区后试图直接引进日本木下等专业护理公司接盘,但在本土化的过程中问题跌出;也有早在2008年就进入养老地产研究领域的开发商,在有意识得将商业、住宅地产的管理人员安排到布局的养老院任院长职,从零摸索养老机构投资开发、运营管理的过程。这样的前期投入会在十年内为中国养老地产带来不可多得的管理人才。

  其次,中国缺乏养老介护的行业标准。日本对认定老人介护级别有严格的审批程序,需经过电脑测算和专家审核两道程序才能最终评定介护等级。虽然中国也有自理、介护、介助分级标准,但在养老机构实操中鲜有使用。

  此外,日本的介护、介助人员普遍为年轻人,并且取得护理执照相当于大专学历。中国民政局提供的护理培训并非上岗的硬性要求,目前国内唯一提供福祉专业的大学也只有东北师范大学一家。养老机构的护工多为中年女性,服务业退役,文化程度有限;再加上护理工作长工时、低待遇的性质,护工流动性非常大。

  结合上文对中国养老机构痛点的分析,对有兴趣接触的投资商、开发商有如下建议:

  ●先有需求,再有服务。开发、建设商业养老机构之前,要对选定区域辐射范围内的有效和潜在客户做定向跟踪调查。规避地产开发商“先圈地,后规划”的固有思维,确定选址可以吸引、聚集足够数量、符合定位的老年群体之后再做考虑。

  ●认清养老机构“十年变现”的现实再入市。养老机构投资回报周期长,在于等待潜在客户进入老龄化阶段,在于等待活力型、自理型老人进入半自理或全护理阶段,在于等待开发商培养的运营管理团队成熟、壮大。如果投入前期资金之后想要立刻变现,应该考虑养老地产中以出售房屋产权为主要盈利来源的模式。

  ●做小做精,通过网点布局实现规模化。养老机构以医疗护理服务为核心盈利点的模式,决定其无法通过单体扩大规模来实现扩张的特点。养老机构必须做小做精,通过品牌连锁,在全国一线城市网点布局,以点带面实现规模化。规模化之后,连锁养老机构可以共享品牌商誉、客户资源和管理团队,有助于提高运营效率,增加项目收益。

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